Surtaxe des résidences secondaires en Provence : impact pour les villas premium

Deux « surtaxes » à ne pas confondre

Quand on parle de surtaxe des résidences secondaires en Provence, deux dispositifs distincts se cachent derrière le même mot : la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, votée commune par commune et payée chaque année, et la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, due une seule fois, au moment de la revente. Une villa premium à Saint-Tropez, Cassis ou Aix-en-Provence est concernée par les deux.

1. La majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales depuis 2023, mais elle reste due chaque année pour les résidences secondaires, sous le nom de THRS. L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes situées en zone tendue à majorer de 5 % à 60 % la part communale de cette taxe. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a élargi la liste des zones tendues à plus de 3 600 communes, dont une large part du littoral et de l'arrière-pays provençal et azuréen : stations balnéaires du Var, communes des Alpes-Maritimes, pays d'Aix, Luberon et Alpilles.

Le taux de majoration est fixé par délibération du conseil municipal, prise avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. Deux villages voisins peuvent donc appliquer 0 % et 60 %. Avant d'acheter ou de conserver une villa en résidence secondaire, il faut lire la délibération de la commune concernée, disponible en mairie ou sur son site, et surveiller les votes annuels : de nombreuses communes touristiques de PACA ont relevé leur taux depuis 2023 pour financer le logement des résidents permanents.

Ordre de grandeur : si la part communale de la taxe d'habitation d'une villa représente 2 000 €, une majoration de 60 % ajoute 1 200 € par an. Sur dix ans de détention, c'est 12 000 € de charge supplémentaire, à intégrer dans le calcul de rendement du bien.

Le cas d'une villa louée en meublé de tourisme

La taxe d'habitation n'est due que si le propriétaire conserve la disposition du logement. Une villa louée en meublé de tourisme toute l'année, sans aucune occupation personnelle, relève de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et échappe à la THRS et à sa majoration. Si le propriétaire se réserve des semaines d'usage personnel, la taxe d'habitation et sa majoration restent dues. Le statut exact se confirme auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien.

Des dégrèvements existent sur demande, prévus par le même article 1407 ter : personne contrainte de résider ailleurs que dans sa résidence principale pour des raisons professionnelles, personne hébergée durablement en établissement de soins, ou propriétaire qui ne peut affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à sa volonté.

2. La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées

À la revente d'une résidence secondaire, la plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. L'article 1609 nonies G du Code général des impôts ajoute une taxe supplémentaire dès que la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € : 2 % de 50 001 à 100 000 €, 3 % de 100 001 à 150 000 €, 4 % de 150 001 à 200 000 €, 5 % de 200 001 à 250 000 € et 6 % au-delà de 250 000 €, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche. Le taux marginal global atteint donc 42,2 % sur les villas de prestige, dont les plus-values dépassent très souvent le dernier seuil.

La base de la surtaxe est la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire après l'abattement pour durée de détention : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération totale d'impôt sur le revenu, et de surtaxe, après 22 ans. Les prélèvements sociaux ne s'éteignent qu'après 30 ans. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et, après cinq ans de détention, d'un forfait travaux de 15 %, ce qui réduit d'autant la base taxable.

Exemple simplifié : une villa achetée 900 000 € et revendue 1 400 000 € après dix ans dégage 500 000 € de plus-value brute. Après l'abattement de 30 % pour durée de détention, la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu est de 350 000 € : 66 500 € d'impôt à 19 %, environ 21 000 € de surtaxe à 6 %, et environ 78 900 € de prélèvements sociaux calculés sur une base de 458 750 €. Sans les forfaits de frais et de travaux, la facture approche 166 000 €. Le guide complet de la plus-value d'une résidence secondaire haut de gamme détaille chaque étape du calcul.

L'effet LMNP depuis 2025

Pour les villas louées sous le statut de loueur en meublé non professionnel, la loi de finances pour 2025 a changé la donne : les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession. Une villa amortie sur plusieurs années voit donc sa plus-value imposable, et sa surtaxe, augmenter. Le régime réel LMNP reste avantageux pendant la détention, mais la stratégie de sortie doit être anticipée.

Leviers pour une villa premium en PACA

• Vérifier la délibération communale chaque année et le statut fiscal du bien (taxe d'habitation ou CFE) selon l'usage personnel que vous en faites.
• Faire financer la majoration par la location saisonnière : quelques semaines de location en haute saison couvrent largement une majoration de 60 %. Une estimation gratuite des revenus permet de chiffrer ce que votre villa peut générer avec une gestion déléguée à 25 % de commission.
• Classer la villa en meublé de tourisme pour bénéficier de l'abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 %, et d'une taxe de séjour à tarif fixe.
• Anticiper la cession : durée de détention, forfaits de frais et de travaux, factures conservées, calendrier des amortissements LMNP.
• Consulter un conseil fiscal avant toute décision patrimoniale sur un bien de cette valeur, les montants en jeu justifiant une étude personnalisée.